皆さんこんにちは。武長のタケマサです。
空き家問題が社会問題化して久しいですね。空き家オーナーに今後どう利用するのかとお尋ねすると「そのうち売るよ」とか「いつでも売れるでしょ」というお答えが返ってきます。本当にそうでしょうか？売買というのは売る側がいて買う側がいるから成立するものです。では買う側の思考や状況はどうなのでしょう。「空き家をもう少し持っていれば価値が上がるかも…」「今売るより、景気が良くなるまで待った方がいいのでは？」「空き家を買いたい人の事情って実際どうなの？」「住宅ローンの状況が買い手にどう影響するの？」 そう思う方もいるのではないでしょうか。 空き家を売却するベストタイミングを判断するには、「買い手の資金調達状況」「不動産市場の動向」「金利環境の変化」の3つの要素を理解することが重要です。 本記事では、空き家を購入する側の資金事情や住宅ローンの審査状況、現在の不動産市場の特徴、そして今後の金利動向を踏まえて、なぜ現時点が空き家売却の好機であるかを詳しく解説します。
住宅ローン金利上昇が買い手に与える影響
現在、日本銀行の金融政策修正を受けて住宅ローン金利は上昇傾向にあります。変動金利はすでに上昇が始まり、固定金利も徐々に引き上げられています。これは空き家の売却を検討している方にとって重要なポイントです。なぜなら、金利上昇は買い手の住宅ローン借入可能額に直接影響するからです。例えば、同じ返済額でも金利が1%上昇すると、借入可能額は約10%減少します。つまり、借り入れられる金額の減少＝売買金額の制約、低価格化ということになるということですね。
住宅ローン審査の厳格化
金利上昇に伴い、金融機関の住宅ローン審査も厳格化する傾向があります。返済負担率（年収に対する返済額の割合）の上限が厳しく見られるようになり、以前なら通過できた審査が通らないケースも増えています。
このような状況下では、買い手の購入意欲があっても、実際の購入力は徐々に低下していくことになります。言い換えれば、時間の経過とともに、あなたの空き家を購入できる層が狭まっていくのです。
新築では50年という返済期間が設定できますが、築30年の中古住宅ではどうでしょう。同じ期間設定とはいきません。また、担保評価も同様です。借入希望額が担保評価を上回り、返返済期間の短縮によって返済可能額の範囲を上回ってしまう場合に買い手側が欲しいと思っても買えないという状況が生じます。買うに買えない物件になってしまうことが充分に想定できます。
空き家の価値は時間とともに低下
一方、空き家自体の価値は時間の経過とともに低下していきます。建物の経年劣化、設備の老朽化、庭や外観の荒廃などは、専門的なメンテナンスを行わない限り進行し続けます。結論として、「買い手の購入力が低下する」「空き家自体の価値が下がる」「購入する側は状態のいいものをより良い条件で買いたい」という要因が、空き家売却の遅延によるリスクを高めています。買い手の立場と住宅ローン事情を理解すれば、「今売らなければ」という判断に自然と至るでしょう。
買う側の事情や立場を知ることでできる判断もあると思われます。建物は大きな消耗品と言われます。土地には消費税はかかりません。消耗品ではないからです。でも、新築時に建物建設費には消費税が課税されます。消耗品だからですね。金融や社会の構造もその考えに則っています。売れない物件＝買えない物件になる前の判断が大事ですね。今お迷いの方、ご相談下さい。最終的に決めるのはオーナー様ご自身です。建築経験のある不動産業者として建物の価値判断、不動産市場の現状からアドバイスさせていただけます。お気軽にご相談下さい。いつでもお待ちしています。
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