皆さんこんにちは。武長のタケマサです。
２０２０年ですからもう５年前になりますが、別のブログで住宅ローンをはじめとする資金計画のお話したのを覚えていますか？もう時間が経ってしまいましたが、今後住宅ローン金利の変化が予想される今、改めて知っていただきたい内容かと思います。今後、数回に分けてこのお話をもう一度させていただきたいと思います。不定期になると思いますがご参考になれば幸いです。
以下第１回目の内容です。ローンの返済金額と家賃のお話です。
以前、人生最大の買い物はマイホームではなく住宅ローンというお話をしましたね。金利やそのほかの条件で2,000万円の家を3,000万円、4,000万円で買うことになる。1億円払っても返済が終わらないケースも制度や法律の枠内であり得るというお話です。これは、金利というものがかるからです。2,000万円の家を2,000万円で購入できるのはキャッシュ、現金で購入される方のみです。故に一番高い買い物は住宅ローンなんです。家づくりと同じくらいのエネルギーを住宅ローン、資金計画に掛けなくてはいけないということですね。相手（住宅ローン）を知り作戦（資金計画）を組めば怖いことはありません。楽しく幸せな新生活が待っています。
これから不定期になりますが、資金計画についてお話していきたいと思います。ご興味のある方は…そうじゃないです。住宅購入を検討されている方はぜひお付き合い下さい。今日は「家賃と返済」です。お客様に「月々のご返済のイメージは？」と伺うと「今払っている家賃が６万円なので６万円で」とお答えになる方が多いです。家賃の金額を基準に返済額を決めるということですね。実際に今お支払になれているのでイメージしやすいのだと思います。
家賃というのはどうやって決まるのでしょう。立地・築年数・間取。部屋の向き・設備・セキュリティー…などなど、人気の高いものは高くなり、条件の悪いものは安くなる。需給のバランスで決まります。
対して、住宅ローンは金利のかたまりです。元本の金額と金利、返済期間によって返済金額は決まります。どうでしょう。金額の決まり方が違うもの。種類が違う支出と感じられませんか？価値の違いと言ってもいいです。「１万円と1ｍ、どちらが大きいですか？」と聞かれても答えられませんよね。
元利均等法という返済方法が一般的には採用されます。これは返済当初は元本が大きいですから金利を多く元本を救いなく返済する。元本が減ってくれば金利も少なくなるので元本分の返済額を増やして、返済終了までなるべく一定金額の返済が可能にできる返済方法です。月々６万円の返済なら金利は12,200円、元本は47,800円です。これは金利0.65％の時の計算です。金利1.5％では24,000円が金利、36,000円が元本。2.73％（以前、何年も変わらなかった変動金利）では金利が36,900円、元本は23,100円となり、金利と元本が逆転します。これでも低金利と言われたレベルです。昔の住宅金融公庫の基準金利5.5％では60,000円の内50,640円が金利、元本が9,360円です。（金額は概算）
どうでしょう。家賃と同額で返済金額を決めるのは危険ですね。もう少し金利が上がると返済額を金利が上回るようになります。金利分の返済に不足が生じますから、借入残高が増えていく、返済してもローン残高が増える。エンドレスローンの状態になります。大袈裟でしょうか？バブル期の住宅ローン金利は10％だったことがあります。以前は3.6％の金利を低金利と呼んでいました。もう一度申し上げます。「家賃は金利の影響を受けない支出、住宅ローンは金利のかたまり」なのです。お金の種類が違うのです。お家賃は返済金額の基準にならないとお考え下さい。では何を基準に決めるのか…次回お話ししましょう。長文お付き合いありがとうございました。
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