皆さんこんにちは。武長のタケマサです。
GWスタートしましたね。とは言っても今日（4/26）は普通の土曜日です。祝日の連休がＧＷだとすると4/29がスタートとなります。その後は5/3からの４連休ですね。この飛び石をお休みで埋めると１１連休になります。長いですねー。私はそんなに休んだら記憶を失いそうです（貧乏性もあります）。お仕事を忘れたら大変ですから働こうと思います。皆さんは楽しんで下さいね。
さて、今回も資金計画のお話です。前回は金利による住宅ローンの種類、変動金利と固定金利のお話をしました。住宅ローンのご相談をされるとき、皆さんは誰にご相談をされるでしょうか。金融機関の窓口などご相談できるところはいくつかあります。でも、ほとんどの方は住宅会社、不動産会社の担当者から提案を受けます。しっかりとした知識を持ち、お客様のご要望を把握されている方ならいいのですが、営業ノルマや契約数獲得を前提にしている方だとしたらどうでしょう。この先長い長い返済を伴なう住宅ローンの提案です。慎重になりますよね。確かに住宅会社、不動産会社は住まいのプロではありますが、住宅ローンのプロと言えるかは人によりますね。
ご自身で判断されて、これは正解だったという結果を残した実例があります。これは少し古いお話ですが、金融の自由化がされる直前、平成５年のお話です。住宅資金として2,200万円と借りようとしている方が見えました。借りる先は当時の住宅金融公庫です。当時は住宅金融公庫と年金住宅融資の組合せというものが普通でした。これらは固定金利の商品です。この方もすっかりこの方法での資金計画を提案を受けて、申込や審査も済んでいる状態でした。そんな時、奥様がテレビを見ていたら「これからは金融も自由化となり、場合によっては民間の住宅ローンの方が有利です。」ということを聞かれ、不安になって担当者と銀行に行き窓口で説明を受けたそうです。当時、金利は明らかに高いポジションにある時期で、固定金利は変動金利よりさらに高いものとなっていました。公庫などは国の制度なので、住宅取得を援助する立場ですから民間の変動金利より低かったです。結果、選択したのは民間の住宅ローンでした。
１０年後にお子様お二人が大学と高校に同時に進学することになり、貯金や借り入れなど教育費の支出に備えて把握しておこうとなったそうです。その時に以前申込みをした公庫の返済表が出てきたそうです。その返済表によると、公庫で借りていた場合平成１６年１月時点の借入残高が1,800万円となっていたそうです。でも、でもですよ、実際の借入残高は５００万円だったそうです。このまま公庫を借りていたら1,800万円残っていたローンが、奥様がワイドショーを見て、民間の変動金利でという判断をした結果ローン残高500万円です！その差なんと1,300万円です。たったの１０年で1,300万円です。この判断をされたご夫婦はえらいっ！ということですね。
金利を高い低いだけで考えると判断を間違えることになりかねません。固定金利と変動金利は金利の高い低いの意味合いが違ってきますので、単純に比較することはできません。平成５年当時の民間金融機関の変動金利は７％～８％、公庫の固定金利は３．６％前後でした。でも、説明を聞いて先々の可能性を考慮し判断した、高い方の金利を選択した結果このようなことが起きたのです。この例は、金利が明らかに高いポジションにあり、金利が下っていく過程のお話しです。この時期、返済をしていくと元本の返済分が増えていきますから、返済が加速していくのです。どうでしょう。人生最大の買い物は住宅ローンですよね。
では、今はどうでしょう。超低金利時代と言われて久しい状況です。ゼロ金利政策がずっと続いていますね。では、この先金利はもっと下がるでしょうか。普通に考えてみて下さい。今最も低い変動金利が０．6５％です。給与振込や公共料金の引き落としなどの条件は付きますが、低すぎるとも思える金利ですね。ゼロ金利はあってもマイナス金利はありません。結論で言うと、この先金利が下る可能性より上がる可能性の方が高いと言えますよね。1％を切った金利をどうしたらもっと下げられるか。銀行員を全てＡＩに入れ替えて人件費を下げる？いえ、電気代も払えなくなります。
これから金利が上がっていくとします。経済情勢や社会情勢を考えると急上昇はしないとは思います。でも、皆さん「景気が良くならないかなー」って思いますよね。景気が良くなれば金利は上がります。少なくとも、金利は今よりゼロに近づく可能性はとても低いと思いますよね。「家が欲しい！」とお考えの皆さん。いつ住宅ローンを組むのか。年明け？半年後？１年後でしょうか？その結果どのような変化が生じるでしょうか。ご縁さえいただければ、私はいつでもご相談を伺い、良いと思われる物件のご紹介や資金計画のご相談をお受けできます。私たちが買っていただく物件の金額は、変わりません。2,000万円のお住まいを3,000万円、4,000万円で買うことになるかもしれないのは、住宅をご購入になる皆さんの方なのです。ということは、自覚しなくてはならないのは皆さんの方なのです。セールストークではありませんよね。事実を申し上げています。
3,000万円のローンを３５年返済するとします。仮に今金利なら金利が２％とします。でも３％になってから住宅ローンを組むとどの良なさが生じるか。２％の時の総支払金額は41,739,108円です。では、３％の総支払金額では48,491,123円となります。その差6,752,015円です。たった１％金利が変わっただけで約６７５万円の差が生じてしまうわけです。６７５万円貯金しようと思ったら生半可なものではありませんね、それでも、死に物狂いで３年間かけて６７５万円貯めたとします。でも、その間に１％金利が上がってしまったら、その苦労は水の泡…ということになりますね。
お気付きと思いますが、これは固定金利でのお話をしています。先ほどのご家族の成功例は変動金利のお話しでした。明らかに金利が高いポジションにある時、これから金利の低下が予想されるときに選ぶべきなのは変動金利であるという成功例でした。では、明らかに金利が低いポジションにあり、これから金利の低下は考えにくい、上昇する可能性の方か高いという時に選択するべきものはどれでしょう。前回申し上げましたね。ローンの商品は２つしかありません。皆さんお分かりですよね。
皆さんどうか自覚して下さい。急がなければならないのは営業マンの成績やノルマではありません。これから家を買おう！と考えられている皆さんの方です。営業マンである私達の方はいつご契約いただいても金額は変わりません。１年先なのか3年先なのかで金額が変わってくるのは皆さんの方なのです。もう一度言います。営業トークではありませんよね。だから買って下さいって聞こえますか？違います。事実を申し上げているだけです。金利が上がる前に、しかるべき商品を選択して計画を進める。今はこれが答えではないでしょうか。
今回も、いや今回は更に長文お付き合いありがとうございました。ここでは今回、固定金利の住宅ローンをお勧めしました。でも、これは一般論です。それぞれのご家庭の現状、形、内容を伺えば、とりあえず変動で将来借換をとか、繰り上げ返済が見込まれる場合とか、変動金利を組んで一定条件を決めて借り換え続けるなど、さまざまな計画が考えられます。お住まいの計画は一概ではありません。これ言っていいかどうか…だから個人的に住宅雑誌はお勧めしないのです。どうしても、こういう計画や損得をひとくくりにしてしまうじゃないですか。自己資金貯めて繰り上げ返済で最短の返済とか。もっと言えば、床の色や材質、家のデザインもそうです。個性という言葉のうえで流行を刷り込んでいるような気がして…。ご世帯ごとに合った形があると思うんです。特にローンの組み方において損得を優先するとひどい目にあうことがあります。これは、またの機会にお話しします。「う～ん…」とお考えの皆さん。どうぞお気軽にご相談下さい。もちろん私が決めるのではありません。最後は皆さんに決めていただきます。金融機関に聞けば金融機関の都合、住宅会社や不動産会社に聞けばやはりそれぞれの立場でのお話があると思いますが、買うのも払うのも返すのも住むのも使うのも皆さんです。一緒に考えさせて下さい。それでは、また次回！（懲りずに読んで下さい。）
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