皆さんこんにちは。武長のタケマサです。
すっかり秋めいてきましたけど、まだ半袖の方多いですね。暑いですから。私も10月になりさすがにと思い長袖でお仕事をしていますが、冷房が切れません。季節感…難しい時代になりました。お正月は冬になっているといいですね。
空き家を売ったときの税金ってお考えになったことありますか？一般的に住宅を売った場合のケースのお話は住宅雑誌や不動産情報などに掲載されていることがありますね。不動産を売ると必ず税金がかかると思われている方が意外と多いと先日お話しました。具体的な数字で見てみましょう。
Aさんはご自宅を4,500万円でご売却になりました。買ったとお気の金額が2,000万円、購入諸経費が400万円で売却諸経費が200万円かかりました。その場合、税金としては譲渡所得税を計算します。譲渡所得というのは売った金額から買った金額や経費を差し引いた利益です。この場合、4,500万円－（2,000万円+400万円+200万円）＝1,900万円。1,900万円が譲渡益です。10年以上所有していた場合税率は20％ですから1,900万円×20％＝380万円として、380万円が税金となります。が、住居の譲渡の場合居住用財産の3,000蔓延控除が適用できます。譲渡益3,000万円までを控除できます。この場合譲渡益は1,900万円ですから3,000万円控除するとゼロとなり、譲渡所得税は課税されません。
空き家の場合はどうでしょう。人が住んでいない。現所有者の住所がその家では無いということで居住用財産とはならず3,000万円の控除は使えません。また、ご両親の代ならともかく、先祖代々の家となると土地の購入金額や家の建設費を証明できる契約書や領収証が無い場合が多いです。その場合、売却金額の5％が購入金額とされます。前期のAさんのケースがこれだった場合、4,500万円の5％が購入金額として4,500万円×5％＝225万円となります。購入金額の証明が無いわけですから購入経費も証明がありません。税額は4,500万円－（225万円+200万円）＝4,075万円×20％＝815万円ですから、815万円が課税されます。
この空き家の売却には期限付きの控除があります。昭和56年5月31日以前に新築された家を耐震リフォームして売却する場合又は、築年数関係なく解体して更地で売却する場合には前述の居住用財産の売却と同様に3,000万円までの譲渡益が控除されます。他にもいろいろ要件がありますが、それらを満たせれば先ほどの例のように815万円の税金を払わずに済みます。但しこれ期間限定です。例えば令和5年に相続が発生した場合には令和8年中に売却しなければ控除は受けられません。令和6年以降の場合令和9年中となります。そして対象は令和8年の相続までです。ちなみに、令和3年1月2日～令和4年1月1日の相続の場合には令和6年12月31日が期限となります。そうです。今年中に売らないと対象になりません。1日でも過ぎると3,000万円の控除は使えなくなります。
税のお話は「知らなかった」「教えてくれないんだもん」が通用しません。権利を使うか使わないかは個人の自由です。税務署が「控除を使いなさい！」とは指示しません。これを知らずに空き家を売るのは「すぐじゃなくてもいい」「今じゃなっくてもいい」とお考えになっていると知らないうちに権利が消滅ということもあります。このケース以外にも税のお話はたくさんあります。「空き家を売って○○したい」という目標をお持ちの方、ご相談下さい。あなたの目標達成のためにいつ、いくらでご売却になるのがいいか。スケジュールを立ててご売却計画を進めていきましょう。いつでもお気軽にご利用下さい。お待ちしています。
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