皆さんこんにちは。武長のタケマサです。
全国的に数年に一度の大寒波に覆われて寒い日が続いていますね。雪に縁遠い私の住む静岡県でも雪が降りました。ちなみに静岡で雪が降ると大人もテンション上がります。でも積もったりしたらパニックでしょうね。ほとんどの方は冬タイヤを持っていませんから。そのうえ車社会ですから雪が解けるまで混乱することでしょう。大雪に見舞われている地方の皆さんも大変なことと思います。寒い日が続きますが頑張っていきましょう！
最近話題のAIに空き家を有利に売却するポイントを教えてと尋ねてみました。すると、以下のような回答でした。
1. 市場調査を行う
まず、地域の不動産市場を調査しましょう。近隣の類似物件の売却価格や売却期間を把握することで、適正な価格設定が可能になります。オンラインの不動産ポータルや地元の不動産会社の情報を活用して、最新の市場動向を確認しましょう。
2. 物件の魅力を最大化する
空き家の状態を確認し、必要に応じてリフォームや修繕を行います。特に、外観の美しさや内装の清潔感は購入希望者に大きな影響を与えます。少しの投資で物件の価値を大きく向上させることができるため、プロの意見を参考にしながら改善を図りましょう。
3. 適切な価格設定
感情に流されず、現実的で競争力のある価格を設定することが重要です。過大な価格設定は売却期間を長引かせる原因となるため、注意が必要です。市場調査の結果を基に、適正な価格を設定しましょう。
4. 効果的なマーケティング
信頼できる不動産会社を選び、効果的なマーケティング戦略を立てましょう。プロのエージェントは、物件の魅力を最大限に引き出し、広範囲にわたるネットワークを活用して、より多くの購入希望者にアプローチすることができます。オンライン広告やオープンハウスの開催など、多様な手法を活用しましょう。
5. 法的手続きと税金の理解
売却に伴う法的手続きや税金についても、しっかりと理解しておくことが必要です。特に、譲渡所得税や固定資産税の扱いについては、専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。これにより、予期せぬトラブルを避けることができます。
6. 柔軟な交渉
購入希望者との交渉においては、柔軟な姿勢を持つことが重要です。価格交渉や引き渡し条件について、相手の立場を理解しながら、双方にとって納得のいく条件を見つけましょう。
以上です。さすがＡＩです。合理的な解答ですね。まさに教科書通りという感じです。では、ここに見ていきましょう。
1の「市場調査を行う」です。市場調査と一言で言ってもいろんなとらえ方があります。査定によって求められた価格・周辺地域で売に出ている物件価格・周辺地域で実際に行われた売買の事例・路線価や基準値のような公的データなどなど。では、市場調査の結果による金額で売却しても、目的が達成できないとしたら売却自体をあきらめるのか…となります。市場調査は重要な要素ではありますが絶対的判断材料ではなさそうです。「○○○万円くらいで売りたいけど、周辺地域の市場の状況からして行けそうかなぁ」という目安ということになりそうです。
2の「物件の魅力を最大化する」です。リフォームを行い商品価値を上げるということでしょうか。ここも実務としては微妙なところです。一般の売主様にリフォームをするご予算があるかという部分と、費用対効果が得られるかという問題です。1,000万円で売りたい空き家に500万円の予算でリフォーム工事を行い1,800万円で売却できるかということになります。そうすれば最大化した魅力で最大の効果を得たとなります。しかし現実的には1,500万円での売却というハードルが高いという結果になるのがほとんどです。ここを下回ると赤字！という意識も働きますよね。また、中古住宅をお求めの客層にはリノベーションのベース素材とお考えの方もみえます。安く購入してリノベーションに予算の重きを置き住まいづくりを楽しむということです。ここは臨機応変ということになりそうですね。
3の「適正な価格設定」です。その通りです。適正ということは大切です。何をして適正価格とするかというと、売却の目的を達成できる価格と市場に受け入れられる価格の一致した価格です。高額売却は売却の目的ではありませんよね。「ここを売って○○したい」という目的を達成することが売却の目的です。そういった意味での市場調査とご自身の希望を検討して、目的が達成できる方法を策定し売却計画を立てる。その中で導き出された価格をひとまず適正価格とし、市場と相談しながら販売していくのがいいと思われます。
4の「効果的なマーケティング」です。これは不動産業者の領域ですね。これまでに立てた売却計画に沿って最大の効果が得られるように、売主様とコミュニケーションを取りながら進めていきます。
5の「法的手続きと税金の理解」です。これは一般の方にご理解いただくのはとても難しいと考えられます。この部分についても売却計画を立案する中で、不動産業者がご説明しながら専門家の意見も交えて解決していく部分と考えられます。不動産業者はただ売却のお手伝いをするのではなく、その前段階である計画と売却後のフォローまでを行うことになります。パートナー選びも重要なポイントということですね。
6の「柔軟な交渉」です。これは売却計画があれば可能ですね。売却条件の幅が把握できていますからその範囲内で柔軟に対応することができます。それは、売却目的の達成をゴールとしたテーマが決まっているからできることですね。
全体的にまとめると、AIの回答は間違っていないと思います。しかし、個人の一般のお客様が対処できることを前提にしているように感じられます。一般の方が不動産に関する法律・税務・マーケティング・市場などを調べ、理解し、実行することはとても困難なことと思われます。時間と労力が来とめられるのも少ないものではないと考えられます。やはり、一緒に計画を作成し実行していくパートナーが必要ですね。それも、売主様のメリットに配慮できる業者の選定がポイントです。どうやって選ぶか。同じお話を複数の業者にしてみてはいかがでしょう。その中で一番納得できる根拠を示すことができるあるいは、信用できるポイントが発揮織しているなどご自身の評価で決めてみるのはいかがでしょう。しつこい、強引な業者は排除していけば良いのです。
ご売却にあたって武長ではそんなお話しから始めています。空き家、不動産は大切な資産です。売った後に「こんなはずじゃ…」となってしまったら取り返しがつきません。しっかりとした計画のもと売却を進めていきます。あの空き家売ろう！となったとき声をかけていただければと思います。どうぞお気軽にご利用下さい。いつでもお待ちしています。
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